Наука, Образование : Юриспруденция : Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" : Александр Ткач

на главную страницу  Контакты  Разм.статью


страницы книги:
 0  1  2  4  6  8  10  12  14  16  18  20  22  24  26  28  30  32  34  36  38  40  42  44  46  48  50  52  54  56  58  60  62  64  66  68  70  72  74  76  78  79  80

вы читаете книгу




Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

(Постатейный)

Издание четвертое, переработанное и дополненное

Руководитель авторского коллектива

и ответственный редактор

А.Н. Ткач

Авторы комментария

Ткач А.Н., управляющий партнер юридической консалтинговой компании "СОВЕТНИК" — к читателю, ст.ст.1 — 3, 6 — 7 (в соавт. с Ионкиной А.А.); 9, 10; 11 — 12 (в соавт. с Толкачевым Д.Д.); 13 (в соавт. с Ионкиной А.А.); 15 (в соавт. с Толкачевым Д.Д.); 16, 17 (в соавт. с Ионкиной А.А.), 19, 20; 22 — 23, 25.1 — 25.3, 30.1 — 33.

Ионкина А.А., юрисконсульт инвестиционной компании ООО "АКСИОМА" — ст.ст.4 — 5, 6, 7 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 8, 13 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 14, 16, 17 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 18; 19 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 20 (в соавт. с Ткачом А.Н.), 21;

Толкачев Д.Д., юрист — ст.ст.11, 12, 15 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 24;

Раев Д.М., юрисконсульт SWISS REALTY GROUP, Moscow — ст.ст.25, 26, 27, 29;

Ходаков И.А., юрисконсульт SWISS REALTY GROUP, Moscow — ст.ст.28, 30.

Ответственный редактор комментария и руководитель авторского коллектива — Ткач Александр Николаевич.


К читателю

В предлагаемом вашему вниманию издании содержится постатейный практический комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей с 1 января 2007г.

Данный Закон необходим в нашей жизни, поскольку он устанавливает процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней — юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ). Этот юридический акт является необходимым фактом — конкретным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение или прекращение ваших прав на имущество. Важность настоящего института подчеркивается и тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Закона). Вот почему знание комментируемого Закона, правильное его понимание и применение являются обязательными условиями эффективного и юридически безопасного участия граждан и юридических лиц в гражданских и административных правоотношениях.

Учитывая социальную значимость института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, авторы попытались максимально доходчиво объяснить порой замысловатые положения данного Закона.

При написании комментария авторами была использована широкая нормативно-правовая база в действующей редакции, учтены изменения в системе и структуре федеральных органов исполнительной власти (создание Федеральной регистрационной службы — Росрегистрации), а также другие результаты административно-правовой реформы.

Кроме того, в комментарии нашла отражение глава 25.3 Налогового кодекса РФ, посвященная уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяемая в рассматриваемых правоотношениях с 1 января 2005г.

21 июля 1997 года N 122-ФЗ 


Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Российская Федерация


(в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ,

от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ,

от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ,

от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ

(ред. 29.12.2004),

от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ,

от 29.12.2004 N 196-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ,

от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ,

от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ,

от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ,

от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ,

от 18.12.2006 N 232-ФЗ) 


Глава I.

Общие положения

Статья 1.

Основные термины

Комментарий к статье 1

Данная статья направлена на единообразное понимание основных терминов, содержащихся в комментируемом Федеральном законе. Определения этих терминов являются нормативными, поэтому не допускается иное — более расширительное или узкое — их трактование.

1. Кадастровый номер как номер объекта недвижимости характеризуется, прежде всего, своей уникальностью, т.е. неповторяемостью во времени и на территории Российской Федерации.

В зависимости от вида недвижимости Закон устанавливает различные принципы формирования кадастровых номеров. Так, кадастровый номер здания и сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Порядок учета земельных участков и присвоения им кадастровых номеров регулируется Федеральным законом от 2 января 2000г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"[1].

Согласно ст.1 данного Закона государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее — сведения государственного земельного кадастра);

государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.

Согласно п.5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000г. N 660[2], кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением единого кадастрового номера.

В соответствии с п.1 ст.7 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в 10-дневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме.

Инвентарный номер здания или сооружения — исходя из положения абз. 6 комментируемой статьи представляет собой уникальный (неповторяющийся) номер, присвоенный указанному объекту исходя из его описания и индивидуализации, т.е. особых характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

В свою очередь, кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

2. Понятие недвижимого имущества раскрывается в абз. 3 комментируемой статьи в соответствии с гражданско-правовой дефиницией.

Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения[3], здания, сооружения. Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (однако данная категория недвижимых вещей не подлежит государственной регистрации в соответствии с комментируемым Законом — см. ст.4). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Под земельным участком в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре" понимаются часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Согласно п.1 ст.6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. N 136-ФЗ земельные участки и части земельных участков[4] являются объектами земельных отношений.

Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п.2 ст.6 Земельного кодекса РФ).

Права на земельные участки, предусмотренные гл. III (право собственности на землю) и IV (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками) Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения (преамбула Закона РФ от 21 февраля 1992г. N 2395-1). Согласно ст.1.2 Закона РФ "О недрах" недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Понятие водного объекта раскрывается в Водном кодексе РФ от 3 июня 2006г. N 74-ФЗ, действующем с 1 января 2007г. В соответствии со ст.1 Водного кодекса РФ водный объект — это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима[5].

Помимо естественно-природных законодатель выделяет такие виды недвижимого имущества, которые являются продуктом жизнедеятельности (труда) человека, например предприятие.

Понятие "предприятие" используется в гражданском праве применительно к субъектам и к объектам права. В последнем случае применима ст.132 ГК РФ, согласно которой предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.132 ГК РФ). Таким образом, в состав предприятия входит и движимое имущество, однако в силу того, что оно наряду с недвижимостью образует единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, гражданско-правовой институт движимых вещей утрачивает свое значение. В этом случае движимое имущество "растворяется" в недвижимости.

3. Последний термин, который необходимо специально пояснить в данном комментарии, — это "сервитут".

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком либо иным недвижимым имуществом.

Действующее законодательство различает частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а именно ст.ст.274 — 277 ГК РФ.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. На тех же условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Применительно к правилам, предусмотренным ст.ст.274 — 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Юридический статус публичного сервитута установлен в ст.23 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.2 ст.23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.9 ст.23 Земельного кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в п.1 ст.4 комментируемого Закона (см. комментарий к данной статье), а процедура такой регистрации установлена в ст.27 (см. комментарий к данной статье).

В связи с совершенствованием государственного управления Федеральным законом от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ абзац седьмой комментируемой статьи с 1 января 2005г. действует в новой редакции. Теперь регистрационные округа создаются не субъектами РФ, а федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции — Минюстом России (см. комментарии к ст.10). Решение о создании регистрационного округа (регистрационных округов) оформляются приказом Минюста России. Соответственно, под регистрационным округом следует понимать территорию, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. В данном случае речь идет о территориальных органах Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации), находящейся в ведении Минюста России (см. комментарии к ст.ст.9 и 10).

Регистрационные округа, на территории которых действуют территориальные органы Росрегистрации, созданы Приказом Минюста России от 3 декабря 2004г. N 185 "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы"[6] (Приказ введен в действие с 1 января 2005г.[7]).


Статья 2.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 2

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственной регистрации прав). Исходя из данного определения можно выделить следующие характерные признаки государственной регистрации прав:

а) государственная регистрация — это юридический акт, т.е. действие(-я), влекущее(-ие) за собой определенные юридические последствия: согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Данное положение детализировано, в частности, в ст.219 ГК РФ: "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации", п.2 ст.223 ГК РФ: "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом";

б) государственная регистрация — это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Признание представляет собой положительное волевое отношение государства к изменению объема прав на недвижимость или прекращению таких прав. Акт признания является конечным результатом осуществления государством определенной процедуры проверки законности изменения объема прав на недвижимость или законности прекращения таких прав. С этой целью п.1 ст.13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены следующие начальные этапы осуществления государственной регистрации:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям комментируемого Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Подтверждение изменения объема прав на недвижимое имущество или прекращения таких прав является документальным удостоверением (письменным закреплением) государством своего позитивного волевого отношения к изменению объема гражданских прав путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи удостоверений о произведении государственной регистрации прав (завершающие два этапа государственной регистрации прав) (подробнее см. комментарий к п.1 ст.13);

в) государственная регистрация — это акт государства, и только государства. Органы местного самоуправления, физические лица и частные организации не наделены полномочиями на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с комментируемым Законом;

г) государственная регистрация — это законно установленная юридическая процедура. Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен комментируемым Законом в соответствии с ГК РФ.

2. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение вытекает из п.1 ст.46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод. Следует иметь в виду, что положение п.1 ст.2 комментируемого Закона посвящено оспариванию в судебном порядке (т.е. в суде) именно зарегистрированного права, а не самого акта государственной регистрации этого права. В данном случае ответчиком по исковому заявлению будет другой субъект, нежели орган по государственной регистрации прав на недвижимость (если, конечно, последний выступает в качестве органа государственной исполнительной власти, а не субъекта гражданских правоотношений). Что касается юридической ответственности органа по регистрации прав, то данному вопросу непосредственно посвящены п.5 ст.2 и ст.31 комментируемого Закона (подробнее см. комментарий к данной статье).

3. Поскольку федеральные законы действуют непосредственно на всей территории Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательна, а процедура такой регистрации едина на всей территории России. Это достигается благодаря законно установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав или ЕГРП). Содержание ЕГРП раскрывается законодателем в ст.12 настоящего Закона (подробнее см. комментарий к данной статье).

4. Поскольку датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП, с этого дня (даты) считается заключенным договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст.433 ГК РФ), возникает право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ), возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). С другой стороны, с этой же даты (дня) по общему правилу права на недвижимость, возникшие ранее, считаются прекращенными. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет правообразующее (правоустанавливающее) и правопрекращающее значение[8].

5. Согласно п.4 комментируемой статьи государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Понятие регистрационного округа раскрывается в ст.1 комментируемого Закона: это территория, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

6. Пункт 5 предоставляет заинтересованному лицу право обжаловать в суд или арбитражный суд отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации.

Данная норма является отраслевым воплощением общих конституционных положений ст.ст.45 и 46, в соответствии с которыми в Российской Федерации гарантируется государственная защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе посредством обращения в судебные органы. Более того, Конституция России провозглашает, что каждый вправе защищать свои права и свободы любыми способами, не запрещенными законом. Таким образом, заинтересованные лица, о которых упоминает комментируемая статья, вправе самостоятельно выбрать способы защиты своих прав либо обжаловать незаконные действия (бездействие) в административном и судебном порядке. Граждане могут использовать и одновременно два вышеуказанных способа защиты своих прав.

Согласно Гражданскому процессуальному кодексу РФ от 14 ноября 2002г. N 138-ФЗ (далее — ГПК РФ) гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа по регистрации прав, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти (ч.1 ст.254 ГПК РФ). Таким образом, данная норма ГПК РФ также предполагает возможность административного порядка обжалования решения или действия (бездействия) органа по регистрации прав[9].

Заявление подается в районный суд (суд первой инстанции). По смыслу ч.2 ст.254 ГПК РФ заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа по регистрации прав, решение, действие (бездействие) которого оспариваются.

Суд вправе приостановить действие оспариваемого решения до вступления в законную силу решения суда.

Статья 255 ГПК РФ устанавливает, что к решениям, действиям (бездействию) государственного органа (в нашем случае — органа по регистрации прав), оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Как видно, отказ гражданину в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органом по регистрации прав либо уклонение от такой регистрации полностью подпадает под вышеописанную ситуацию.

ГПК РФ устанавливает конкретные сроки судебного обжалования незаконного решения или действия (бездействия) органа по регистрации прав: гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Заявление рассматривается судом в течение 10 дней с участием гражданина, руководителя или представителя органа по регистрации прав, решения, действия (бездействие) которых оспариваются. При этом неявка в судебное заседание кого-либо из вышеуказанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления.

Суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Решение суда направляется для устранения допущенного нарушения закона руководителю органа по регистрации прав, решения, действия (бездействие) которых были оспорены, либо в вышестоящий в порядке подчиненности орган в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу. В суд и гражданину должно быть сообщено об исполнении решения суда не позднее чем в течение месяца со дня получения решения (ст.258 ГПК РФ) (см. также комментарий к ст.31 Закона). 


Статья 3.

Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 3

1. С 1 января 2005г. наименование и п.1 комментируемой статьи действуют в новой редакции. Это связано с тем, что Федеральным законом от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ субъекты РФ отстранены от правового регулирования и осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции федеральный законодатель отошел от понятия "законодательство о государственной регистрации прав…", под которым он ранее понимал все нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос, в том числе акты подзаконного характера. Теперь комментируемая статья называется "Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая точнее отражает содержание статьи, не вызывая таким образом научных споров и практических коллизий.

На первое место в правовом обеспечении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодатель поставил Конституцию РФ, которой в прежней редакции комментируемой нормы не было. Следует иметь в виду, что в Основном Законе России нет статьи, непосредственно посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвященные праву собственности в целом (ст.ст.8, 35), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст.ст.8, 9, 36), разграничению предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ. В соответствии с п."к" ч.1 ст.72 Конституции РФ административное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. До 1 января 2005г. правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ. Пункт 2 комментируемой статьи гласит: "Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; абз. седьмой ст.1 прежней редакции Закона наделял субъекты РФ правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в регистрационных отношениях по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определенная роль. Теперь же — в связи с изменением системы и структуры федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы — субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями. Хотя п.2 комментируемой статьи не был изменен или отменен, согласно п.2 ст.154 Федерального закона от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 января 2004г. В то же время федеральному органу исполнительной власти в области государственной регистрации было предписано поэтапно до 1 января 2005г. ввести систему органов по государственной регистрации. До создания этих органов государственную регистрацию уполномочены осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.

Основным законодательным актом, содержащим нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является ГК РФ.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Помимо упомянутой, ГК РФ содержит еще целый ряд норм, посвященных государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ст.ст.164 ("Государственная регистрация сделок"), 223 ("Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору"), 433 ("Момент заключения договора") и др.

К другим, нежели комментируемый, федеральным законам о государственной регистрации недвижимости, о которых говорит п.1 ст.3, относятся, в частности, Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и др.

2. Федеральное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается на подзаконном уровне. Речь идет о нормативных указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти в области юстиции и в области государственной регистрации.

Среди актов Правительства РФ необходимо особо выделить Постановление от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", новая редакция которого действует с 1 января 2005г.

Министерство юстиции РФ как федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области юстиции, вправе издавать нормативные правовые акты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в строго установленных вышестоящими по юридической силе нормативными актами (комментируемым Законом, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ) случаях. При этом следует иметь в виду, что в настоящее время действует много подзаконных актов (главным образом Минюста России), принятых до введения в действие новой редакции комментируемой статьи, поэтому они применяются в части, не противоречащей комментируемому Закону и другим вышестоящим по юридической силе нормативным актам. Так, согласно п.5 ст.12 комментируемого Закона правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции. Указанные Правила были утверждены Минюстом России три года назад — 24 декабря 2001г. (Приказ N 343) и продолжают действовать до сих пор.

Абзац третий пункта 1 комментируемой статьи наделил федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, полномочием по изданию методических рекомендаций по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное новшество продублировано в ст.10 комментируемого Закона, в котором отражены основные полномочия федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этим органом является, согласно Указам Президента РФ от 9 марта 2004г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" и от 13 октября 2004г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы", Федеральная регистрационная служба (сокращенное наименование — Росрегистрация) (подробнее о компетенции Росрегистрации см. комментарии к ст.ст.9 и 10). Методические рекомендации Росрегистрации, изданные на основании и во исполнение комментируемого Закона, актов Президента РФ и Правительства РФ в пределах ее компетенции, замыкают правовое обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Приказом Минюста России от 14 сентября 2006г. N 293, приведен перечень основных нормативных правовых актов, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К ним относятся:

1) Конституция Российской Федерации;

2) Гражданский кодекс Российской Федерации[10];

3) Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 25.3)[11];

4) Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

5) Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[12];

6) Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004г. N 1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации"[13];

7) Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы";

8) Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[14];

9) Постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[15];

10) Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2003г. N 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей"[16];

11) Постановление Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2004г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме"[17];

12) Постановление Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005г. N 68 "Об утверждении Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи"[18];

13) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"[19];

14) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[20];

15) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)"[21];

16) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов"[22];

17) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002г. N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[23];

18) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество";

19) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003г. N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах"[24];

20) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004г. N 185 "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы"[25];

21) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер"[26];

22) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25 мая 2004г. N 107 "Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме"[27];

23) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004г. N 126 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним"[28];

24) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 26 июля 2004г. N 132 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки";

25) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества"[29];

26) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 4 марта 2005г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами"[30];

27) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов не движимого имущества"[31];

28) Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"[32].

3. Как уже было отмечено, п.2 комментируемой статьи применяется к правоотношениям, возникшим до 1 января 2005г. (п.2 ст.154 Федерального закона от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ).


Статья 4.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 4

1. Несмотря на то что ГК РФ относит к недвижимости помимо земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и всего, что прочно связано с землей, также и иное имущество, из предмета действия рассматриваемого Закона изъяты отношения, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Сказанное тем не менее не означает отсутствия необходимости в государственной регистрации указанных объектов. В соответствии с Законом РФ от 20 августа 1993г. N 5663-1 "О космической деятельности"[33] государственной регистрации подлежат космические объекты. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997г. N 60-ФЗ[34] устанавливает обязательную государственную регистрацию и государственный учет воздушных судов. Требования о государственной регистрации содержатся также в Кодексе торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999г. N 81-ФЗ[35] в отношении судов и прав на них в морских торговых портах и судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах и в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001г. N 24-ФЗ[36] в отношении судов, перечисленных в ст.3 указанного Кодекса.

Основываясь на анализе действующего законодательства, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с комментируемым Законом: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения; здания, части зданий, в том числе нежилые помещения, части помещений, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них, квартиры, их части, комнаты, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения, сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения, жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества; объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

2. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Комментируемый Закон в развитие ст.ст.131, 164, 223, других положений ГК РФ обязывает регистрировать не только наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с ним. При этом действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления следующих видов сделок:

ипотеки (ст.339 ГК РФ);

залога, возникающего в силу закона (ст.ст.489, 587 ГК РФ);

купли-продажи жилого помещения, в том числе его части (ст.558 ГК РФ);

мены жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст.567 ГК РФ);

продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ);

отказа одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст.573 ГК РФ);

дарения недвижимого имущества, в том числе его части (ст.574 ГК РФ);

пожертвования недвижимости (ст.ст.574, 582 ГК РФ);

ренты, предусматривающей передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ);

пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего передачу недвижимости (ст.ст.584, 601 ГК РФ);

аренды здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст.651 ГК РФ)[37];

аренды иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст.609 ГК РФ);

договора аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ);

уступки права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);

перевода долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);

соглашения об изменении и расторжении указанных договоров (ст.452 ГК РФ);

передачи жилых помещений в собственность граждан (ст.7 Закона РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[38]).

Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на ее основании перехода права на недвижимое имущество.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).

В остальных случаях регистрации подлежит только право (переход права). К таким случаям возможно отнести, в частности:

приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ);

приобретение права собственности членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшими паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ);

признание судом права собственности, определение доли в праве общей собственности, раздел имущества и т.п.;

приобретение наследства;

заключение соглашения о разделе общего имущества супругов;

заключение брачного договора, предметом которого является недвижимое имущество;

заключение соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов в собственность передается недвижимое имущество;

раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст.252 ГК РФ);

выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;

переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица (ст.58 ГК РФ);

принятие акта органа исполнительной власти;

установление сервитута;

передача имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;

передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст.1017 ГК РФ);

передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;

иные предусмотренные законом случаи возникновения, изменения или прекращения прав.

3. Институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней основывается на ряде принципов, основополагающим из которых является принцип обязательности государственной регистрации. Этот принцип означает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона. Данное положение означает, что в отношении недвижимости, права на которую возникли или были переданы после введения в действие Закона, они должны быть зарегистрированы в порядке, установленном настоящим Законом.

Сказанное не следует понимать так, что государственная регистрация является основанием возникновения права на недвижимость. Как неоднократно говорилось, следует различать понятия "основания возникновения права" и "момент возникновения права". Так, основания возникновения права собственности перечислены в ст.218 ГК РФ (создание вещи, переработка, самовольная постройка, договор, наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и др.), а момент возникновения права собственности законодатель определяет иными юридическими фактами — традицией, судебным решением, государственной регистрацией. Последнее представляет собой издание ненормативного акта уполномоченного государственного органа. Внешним выражением этого акта является внесение записи в реестр и выдача свидетельства государственной регистрации права.

4. Обязательность государственной регистрации может быть установлена только федеральным законодательством. Приведем пример из судебно-арбитражной практики, в котором суд признал, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом, как противоречащий нормам ГК РФ.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п."о" ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами (п.2 ст.3 ГК РФ). Пункт 1 ст.2 Закона о государственной регистрации устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс РФ не наделяют субъекты РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст.12 Гражданского кодекса РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации[39].

5. Вышесказанное не означает, что стороны не вправе распространить действие договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, на отношения, возникшие до момента такой регистрации.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон. Согласно п.2 ст.425 указанного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Например, стороны могут согласовать условие о внесении арендной платы с момента, установленного сторонами. Комитет по управлению городским имуществомг. Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в Арбитражный судг. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ССТ-М.И.Ф." (далее — ООО "ССТ-М.И.Ф.") о задолженности по арендной плате за периоды с 24 июля 2000г. по 30 сентября 2000г. и с 1 января 2001г. по 31 декабря 2001г. В суде ООО "ССТ-М.И.Ф." утверждало, что положение п.3.2 договора аренды земельных участков, согласно которому условия данного договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000г., не может быть признано соответствующим закону, поскольку в тот период отсутствовала не только государственная регистрация сделки, но и непосредственно сама сделка.

По материалам дела установлено, что между КУГИ и ООО "ССТ-М.И.Ф." заключен договор аренды земельных участков, сроком действия по 23 июля 2003г., для размещения торговых павильонов. Договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (п.3.1), а его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000г. (п.3.2). Размер и порядок внесения арендной платы определены в разд. 3 договора, а п.5.2 установлена ответственность арендатора в виде уплаты пеней в случае ненадлежащего исполнения обязанности вносить арендную плату. Государственная регистрация аренды указанных в договоре земельных участков произведена государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 13 июня 2001г.

По обоснованному мнению суда, при таких обстоятельствах обязанность перечислять арендную плату в соответствии с условиями договора возникла у ответчика с 24 июля 2000г.

Довод подателя жалобы о том, что обязанность вносить арендную плату возникла у арендатора только с момента государственной регистрации договора, не может быть принят кассационной инстанцией во внимание, так как достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, что не противоречит ст.425 ГК РФ[40].

6. Нарушение требования комментируемого Закона об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет недействительность сделки. Такая сделка в соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ считается ничтожной.

Между ТОО "Анкор" и АООТ "Стромкомпозит" был заключен договор аренды нежилого помещения; на основании письма арендодателя ТОО "Анкор" перечислило денежную сумму в счет арендных платежей. Иск был заявлен о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу арендные платежи. Арбитражный суд признал данный договор ничтожным в силу п.1 ст.165 ГК РФ, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке[41].

При этом состоявшаяся государственная регистрация права на объекты недвижимости сама по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным.

Так, прокурор Вологодской области в защиту государственных и общественных интересов и в интересах районного потребительского общества "Заготпромсервис" (далее — РПО "Заготпромсервис") обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заготпром" (далее — ООО "Заготпром") с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица государственного учреждения юстиции "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Центр государственной регистрации прав) о признании незаключенным договора купли-продажи нежилых помещений и обязании ООО "Заготпром" возвратить РПО "Заготпромсервис" заготпункт и административное здание.

Из материалов дела суд установил, что в оспариваемом договоре купли-продажи не определены условия о его предмете, а это в соответствии со ст.432 ГК РФ является основанием для признания его незаключенным.

Суд указал относительно состоявшейся государственной регистрации перехода права собственности на объекты на основании оспариваемого договора купли-продажи, что это само по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным. Суд признал оспариваемый договор купли-продажи между РПО "Заготпромсервис" и ООО "Заготпром" незаключенным[42].

7. Действующее гражданское законодательство не содержит требования об обязательной нотариальной форме всех сделок с недвижимостью. Из этого следует, что за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (договор ипотеки (ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК РФ) и др.), сделки с недвижимостью могут совершаться в простой письменной форме. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст.ст.8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. Как показывает практика, нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия договора недвижимости. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате[43] несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, а комментируемым Законом не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы и не оговорено, каким образом подтверждаются полномочия проводящих ее лиц.

Все перечисленные функции в настоящее время законодатель возложил на органы по государственной регистрации прав, установив обязанность проведения указанными органами комплексной правовой экспертизы сделки. В связи с этим нельзя не согласиться с мнением о том, что "сохранение подобного правового регулирования способно создать ситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводиться поверхностно, что грозит снижением уровня правовых гарантий и защиты участникам гражданского оборота"[44].


Статья 5.

Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 5

1. Комментируемая статья устанавливает круг участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Субъектами указанных правоотношений являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (т.е. правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой. При этом упомянутые субъекты рассматриваемых правоотношений имеют коррелирующие субъективные права и юридические обязанности.

2. Собственником недвижимого имущества и обладателем иных подлежащих государственной регистрации прав на него согласно Гражданскому кодексу РФ могут быть физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица (российские и иностранные) и публично-правовые образования (иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования). При этом граждане, юридические лица и публично-правовые образования могут выступать как в качестве единоличных субъектов права собственности, так и быть субъектами долевого или совместного права собственности. Среди собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав комментируемый Закон особо выделяет международные организации.

3. Понятие "граждане" в комментируемом Законе используется как для обозначения лиц, имеющих гражданство определенного государства, как это делается в комментируемой статье, так и для обозначения физических лиц как субъектов вещных и иных прав на недвижимое имущество. В любом случае такие лица должны быть способны своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, т.е. обладать полной, не ограниченной дееспособностью.

Гражданская дееспособность согласно гражданскому законодательству возникает в полном объеме: 1) с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста; 2) со времени вступления в брак гражданином, не достигшим совершеннолетия в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет; 3) с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей или лиц, их замещающих, занимается предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным (с момента эмансипации).

Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, а также признанные судом недееспособными, выступать участниками правоотношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут.

4. Понятие юридического лица раскрыто в ст.48 ГК РФ, согласно которой юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

5. Согласно ст.124 ГК РФ к Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям на территории России применяются нормы, определяющие участие юридических лиц. При этом юридически значимые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования — органы местного самоуправления. Указанные органы действуют в рамках их компетенции. В отдельных случаях в законе может быть указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом РФ стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

6. Указанные выше субъекты выступают в правовых отношениях по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними в качестве носителей прав (вещных или обязательственных) на недвижимое имущество. Другой стороной в данных правоотношениях выступают органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подробнее см. гл. II комментируемого Закона). 


Статья 6.

Признание ранее возникших прав

Комментарий к статье 6

1. Данная статья в продолжение п.2 ст.4 комментируемого Закона устанавливает, что права на недвижимость, возникшие до принятия данного Закона, признаются в Российской Федерации. Это правило можно назвать принципом действительности ранее возникших прав.

В случае если в субъектах РФ и муниципальных образованиях в соответствии с принятыми нормативными правовыми актами устанавливалась регистрация прав на недвижимость, то такая регистрация является юридически действительной, но не является государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в п.3 ст.433 ГК РФ (договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом).

Например, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17 апреля 1997г. сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п.3 ст.433 ГК РФ он является незаключенным и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения части первой ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст.8 Федерального закона от 30 ноября 1994г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"[45], устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте РФ до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта РФ в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п.3 ст.433 ГК РФ.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу комментируемого Закона, проводится по желанию их обладателей. Однако государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона:

регистрация перехода ранее возникшего права;

регистрация ограничения (обременения) ранее возникшего права;

регистрация сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Так, государственным учреждением юстиции Нижегородской области (ГУЮ НО) было отказано в регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в связи с непредставлением на государственную регистрацию дополнительных документов, затребованных регистрирующим органом. По мнению заявителя, ГУЮ НО обязано зарегистрировать переход права собственности на недвижимый объект автоматически на основании ранее проведенной регистрации БТИ.

Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении жалобы заявителю отказал. Суд обосновал свое решение тем, что в силу Закона о государственной регистрации всякий переход права на недвижимость после 31 января 1998г. требует регистрации ранее возникших прав[46].

При применении п.2 комментируемой статьи следует учитывать Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"[47], в п.10 которого указано следующее.

Согласно ст.ст.6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем согласно п.10 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в госсобственности, не требуется.

Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что "указанная государственная регистрация осуществляется БЕЗ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним РАНЕЕ ВОЗНИКШЕГО ПРАВА ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК" (выделено мною — Авт.).

До разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (п.2 ст.214 ГК РФ).

3. Закон установил особую, облегченную процедуру регистрации ранее возникших прав. Так, заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом, а при одновременной подаче заявления на государственную регистрацию ранее возникшего права и заявления на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и других документов, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация права на объект недвижимости, возникшего до введения в действие комментируемого Закона, проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении недвижимости без уплаты государственной пошлины. В других случаях (см. п.2 данной статьи) за государственную регистрацию взимается государственная пошлина (о размере и порядке взимания госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней см. ст.11 Закона и комментарий к ней).

4. Государственной регистрации права собственности, приобретаемого в силу приобретательной давности, посвящен п.3 комментируемой статьи. Лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. 


Статья 7.

Открытость сведений о государственной регистрации прав

Комментарий к статье 7

1. Помимо принципа обязательности государственной регистрации закон устанавливает также и принцип публичности (открытости сведений) государственного реестра. В общем виде этот принцип сформулирован в ст.131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется любым органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость, независимо от места совершения регистрации. Порядок заполнения и выдачи выписок из ЕГРП в соответствии с п.1 комментируемой статьи установлен Приказом Минюста России от 18 сентября 2003г. N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах"[48].

Выписка из ЕГРП (далее — выписка) должна содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) прав, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Если заявитель на основании одного запроса запрашивает информацию по нескольким объектам недвижимости, то ему предоставляются отдельные выписки по каждому из указанных им объектов недвижимости. Составление одной выписки по нескольким объектам недвижимости может осуществляться по запросам лиц, названных в п.2 ст.8 Закона. В этом случае листы выписки нумеруются, сшиваются, после чего на оборотной стороне последнего листа выписки проставляются печать органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подпись сотрудника, ответственного за ведение делопроизводства в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, с указанием количества пронумерованных и сшитых листов выписки.

В выписку вносятся сведения, которые содержатся в соответствующих листах раздела Единого государственного реестра прав на момент подписания выписки в пределах предусмотренного п.2 ст.7 Закона срока для предоставления лицу запрошенной информации.

В выписке указываются:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

слова "Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;

слова "На основании запроса (далее указываются дата и исходящий номер запроса, если он имеется), поступившего (далее указывается дата поступления запроса), сообщаем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано:";

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости (если объекту в установленном порядке не присвоен кадастровый номер, то слово "условный" нужно подчеркнуть);

наименование объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

площадь объекта недвижимости;

адрес (местоположение) объекта недвижимости;

данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

вид зарегистрированного права;

зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

фамилия, имя, отчество (для физического лица) или наименование (для юридического лица) запросившего информацию лица (при выдаче выписки представителю физического или юридического лица, действующему на основании надлежащим образом оформленной доверенности, указываются сведения о доверителе);

сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;

слова "Выписка содержит сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанную в ней дату";

слова "В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" использование сведений, содержащихся в настоящей выписке, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации".

Сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом:

указываются слова "представлены документы на государственную регистрацию";

далее указывается вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель), например, "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи" или "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права", или "представлены документы на государственную регистрацию перехода права", или "представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке" и т.п.;

далее указываются слова "данного объекта" или "на данный объект", например, "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи данного объекта" или "представлены документы на государственную регистрацию перехода права на данный объект".

Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: "права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке".

В случае если в Единый государственный реестр прав внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права на объект недвижимости без проведения государственной регистрации права на данный объект в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях (например, в порядке, установленном п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"[49], в выписке графы "Правообладатель", "Вид права" не заполняются.

Полные данные о правообладателе, а также о лице, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, указываются в выписке в случаях, когда с запросом обратились лица, названные в п.3 ст.7 комментируемого Закона.

В иных случаях о физическом лице сообщаются его фамилия, имя, отчество (не инициалы), а о юридическом лице сообщается его полное наименование.

Исходящий номер, проставляемый на выписке, состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового номера поступившего запроса (например: 03/001/2005-125, где 03/001/2005 — это номер книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, а 125 — это порядковый номер, под которым в названной книге был зарегистрирован запрос, соответствующий графе "N п/п" книги учета выданной информации о зарегистрированных правах).

Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме (далее — сообщение об отказе), должен быть мотивирован (п.2 ст.7 Закона). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть обжалован в суд. В сообщении об отказе в выдаче информации не указывается, что он может быть в соответствии с п.2 ст.7 Закона обжалован в суд только в случаях, когда такое сообщение выдается в связи с отсутствием соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Сообщение об отказе в выдаче информации должно содержать дату его подписания, а также исходящий номер. В сообщении об отказе также указываются дата, номер (если он имеется) запроса о предоставлении информации и дата его поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Сообщение об отказе составляется на официальном бланке органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Причины, которые являются основаниями для отказа, могут быть в том числе следующими: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с Законом должна предоставляться бесплатно); содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, отсутствует возможность уточнить содержание запроса.

Если в запросе был указан объект недвижимого имущества, по которому отсутствует соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, то в сообщении об отказе указывается на то, что запрашиваемая информация не может быть предоставлена, поскольку в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют. При этом территориальный орган Службы в сообщении об отказе также указывает, с какого момента соответствующее учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопреемником которого является данный территориальный орган Службы, приступило к проведению государственной регистрации прав, а также орган (организацию), который в соответствии с п.2 ст.32 Закона осуществлял государственную регистрацию до создания указанного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, может располагать информацией о правах на объект недвижимости, являющийся предметом запроса.

Если к моменту составления сообщения об отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит копия решения (постановления, определения) о наложении ареста, запрещения совершения сделок с объектом недвижимого имущества, заявленных в судебном порядке правах требования на данный объект недвижимого имущества, то в названном сообщении об отказе дополнительно указываются сведения о том, что на объект недвижимого имущества наложен арест или правообладателю запрещено совершать, например, сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества или в судебном порядке оспариваются права на этот объект недвижимого имущества.

Если к моменту составления сообщения об отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступят заявления (заявление) о проведении государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества и сделки с ним или перехода права на него или ограничения (обременения) прав, то в названном сообщении об отказе дополнительно указываются сведения о наличии правопритязания (например, "на рассмотрении находятся документы о государственной регистрации ранее возникшего права, договора дарения данного объекта недвижимого имущества и перехода права на него" или "на рассмотрении находятся документы о государственной регистрации ранее возникшего права и договора аренды данного объекта недвижимого имущества").

В случаях, когда лицо, не подпадающее под категории лиц, названных в п.3 ст.7 Закона, обратилось с запросом о предоставлении сведений, указанных в п.п.1 и 3 ст.7 Закона, такому лицу одновременно выдаются выписка и сообщение об отказе. При этом в сообщении об отказе воспроизводится содержание п.3 ст.7 Закона и указывается на то, что это лицо не подпадает под указанные категории лиц, вследствие чего такая информация ему не может быть выдана.

Выписка и сообщение об отказе подписываются государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов. Выписка скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Выписка или сообщение об отказе должны быть подготовлены и подписаны государственным регистратором в течение пяти рабочих дней (п.2 ст.7 Закона) с момента поступления запроса.

Если в запросе лица, обратившегося за предоставлением информации, указано, что она должна быть выдана ему лично, выписка или сообщение об отказе, подготовленные и подписанные государственным регистратором в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса, выдаются ему в день явки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Если указанное лицо явилось в указанный орган по истечении предусмотренного п.2 ст.7 Закона срока, то в графе "Фамилия и подпись получившего" книги учета выданной информации о зарегистрированных правах также указывается дата фактического получения этим лицом выписки или сообщения об отказе.

Если в запросе лица, обратившегося за предоставлением информации, указано, что она должна быть направлена ему по почте, то выписка или сообщение об отказе должны быть подготовлены, подписаны и направлены этому лицу в течение пяти рабочих дней (п.2 ст.7 Закона) с момента поступления запроса.

2. Поскольку п.2 ст.28 Закона предусматривает, что в случаях, когда права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав делает запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица, выписка из ЕГРП согласно комментируемой статье должна содержать не только описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него и ограничения (обременения) прав, но также сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости (так называемая предварительная регистрационная запись).

Введение института предварительной регистрационной записи преследовало цель снижения рисков осуществления сделок с недвижимостью. На практике это имеет значение при установлении добросовестности приобретателя, приобретшего имущество у лица, чьи права на это имущество были оспорены в судебном порядке. Высший Арбитражный Суд РФ исходит из того, знал ли приобретатель имущества о наличии такого судебного спора: "покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными"[50]. Аналогичную точку зрения высказал и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляровой, Р.М. Скляровой и В.М. Ширяева"[51]: "Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными".

Таким образом, если выписка из ЕГРП не содержит сведений о том, имеется ли в отношении данного имущества спор, приобретатель недвижимости имеет основания ссылаться на свою добросовестность по правилам ст.302 ГК РФ.

3. Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (п.2 ст.7 Закона). Причины, которые являются основаниями для отказа, могут быть в том числе следующими: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с Законом должна предоставляться бесплатно); содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у органа по регистрации прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.

Если в запросе был указан объект недвижимого имущества, по которому отсутствует соответствующий раздел ЕГРП, то в сообщении об отказе указывается на то, что запрашиваемая информация не может быть предоставлена, поскольку в ЕГРП записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют. При этом в сообщении об отказе необходимо указать, с какого момента данным органом по регистрации прав проводится государственная регистрация прав, а также орган (организацию), который в соответствии с п.2 ст.32 Закона осуществлял государственную регистрацию до создания органа по регистрации прав и, соответственно, может располагать информацией о правах на объект недвижимости, являющийся предметом запроса.

Если к моменту составления сообщения об отказе в орган по регистрации прав поступит копия решения (постановления, определения) о наложении ареста, запрещении совершения сделок с объектом недвижимого имущества, заявленных в судебном порядке правах требования на данный объект недвижимого имущества, то в названном сообщении об отказе дополнительно указываются сведения о том, что на объект недвижимого имущества наложен арест, или правообладателю запрещено совершать, например, сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества, или в судебном порядке оспариваются права на этот объект недвижимого имущества.

Если к моменту составления сообщения об отказе в орган по регистрации прав поступят заявления (заявление) о проведении государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества и сделки с ним или перехода права на него или ограничения (обременения) прав, то в названном сообщении об отказе дополнительно указываются сведения о наличии правопритязания (например, "на рассмотрении находятся документы о государственной регистрации ранее возникшего права, договора дарения данного объекта недвижимого имущества и перехода права на него" или "на рассмотрении находятся документы о государственной регистрации ранее возникшего права и договора аренды данного объекта недвижимого имущества").

4. Порядок заполнения и выдачи сведений о содержании правоустанавливающих документов определен в разделе IV Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России от 18 сентября 2003г. N 226.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов (далее — документы) выдаются лицам, указанным в п.3 ст.7 комментируемого Закона. Названные сведения выдаются в виде справки.

В случаях, когда все необходимые сведения не умещаются на одном листе (например, при большом объеме сообщаемых сведений о содержании документов), справка может составляться на нескольких листах. В этом случае листы справки нумеруются, сшиваются, после чего на оборотной стороне последнего листа справки проставляются печать органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подпись сотрудника, ответственного за ведение делопроизводства в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, с указанием количества пронумерованных и сшитых листов справки.

В справке указываются:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

слова "Справка о содержании правоустанавливающих документов";

дата выдачи и исходящий номер справки;

слова "На основании запроса (далее указываются дата и исходящий номер запроса, если он имеется), поступившего на рассмотрение (далее указывается дата поступления запроса), сообщаем, что:";

наименование объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости (если объекту в установленном порядке не присвоен кадастровый номер, то слово "условный" нужно подчеркнуть);

адрес (местоположение) объекта недвижимости;

сведения о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

вид зарегистрированного права;

дата и номер государственной регистрации права;

краткое содержание документов;

фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запрашивающего сведения (при выдаче справки представителю физического или юридического лица, действующему на основании надлежащим образом оформленной доверенности, указываются сведения о доверителе);

слова "В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" использование сведений, содержащихся в настоящей справке, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации".

Исходящий номер, проставляемый на справке, состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового в названной книге номера поступившего запроса, по которому выдается справка.

Справка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

В справке указывается краткое содержание документов, находящихся в одном деле правоустанавливающих документов (в том числе в различных томах этого дела). Если запрашивается информация о содержании документов, касающихся различных объектов недвижимости, то, соответственно, выдается несколько справок.

Если лицо, запросившее информацию, указало конкретный документ, то в справке отражается содержание только этого документа (например: если лицо интересует конкретный договор, то в справке указываются сведения об этом договоре (п.5 Инструкции), а также фамилии, имена, отчества или наименования сторон и содержание иных существенных условий договора, в том числе условий, которые нашли свое отражение в записях Единого государственного реестра прав).

Если лицо запросило информацию о содержании конкретного положения (положений) названного им документа, которое, например, не является существенным условием для договоров данного вида, то в справке помимо сведений, указанных в абз. 1 настоящего пункта, также отражается и содержание этого положения (положений).

Если лицо запросило, например, информацию о содержании документов, на основании которых было зарегистрировано право какого-либо лица и (или) переход прав на объект недвижимости от одного лица к другому лицу, то в справке указываются сведения о каждом из документов (п.5 Инструкции), на основании которых право было зарегистрировано. Кроме того, в справке отражается краткое содержание каждого из этих документов (например: если таким документом (документами) являлся договор (договоры), то в справке указываются сведения о сторонах договора (фамилии, имена, отчества или наименования) и содержание иных существенных условий договора, в том числе условий, которые нашли отражение в записях Единого государственного реестра прав).

На основании п.3 ст.7 Закона в справке не указывается содержание документов, на основании которых было зарегистрировано ограничение (обременение) вещных прав какого-либо лица.

Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не может предоставить запрашиваемые сведения, поскольку отсутствует необходимый раздел Единого государственного реестра прав и, соответственно, дело правоустанавливающих документов, выдается сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений. Территориальным органом Службы в названном сообщении кроме причины невозможности предоставления запрашиваемых сведений также указываются момент, с которого соответствующее учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопреемником которого является данный территориальный орган Службы, приступило к проведению государственной регистрации прав, и орган (организация), который в соответствии с п.2 ст.32 Закона осуществлял государственную регистрацию до создания указанного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, может располагать запрашиваемой информацией.

Справка или сообщение об отказе должны быть подготовлены и подписаны государственным регистратором в течение 10 рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сообщение об отказе составляется на официальном бланке органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Порядку заполнения и выдачи обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости посвящен раздел V рассматриваемой Инструкции.

Обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости выдаются лицам, указанным в п.3 ст.7 Закона. Названные сведения выдаются в виде выписки из Единого государственного реестра прав.

В случаях, когда все необходимые сведения не умещаются на одном листе (например, при большом количестве указываемых в выписке объектов недвижимости, правообладателем которых является это лицо), выписка может составляться на нескольких листах. В этом случае листы выписки нумеруются, сшиваются, после чего на оборотной стороне последнего листа выписки проставляются печать органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подпись сотрудника, ответственного за ведение делопроизводства в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, с указанием количества пронумерованных и сшитых листов выписки.

В названной выписке указываются:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

слова "Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества";

дата выдачи и исходящий номер выписки;

слова "На основании запроса (далее указываются дата и исходящий номер запроса, если он имеется), поступившего на рассмотрение (далее указывается дата поступления запроса), сообщаем, что правообладателю (далее указываются сведения о правообладателе в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП) принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:";

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости (если объекту в установленном порядке не присвоен кадастровый номер, то слово "условный" нужно подчеркнуть);

наименование объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

адрес (местоположение) объекта недвижимости;

вид зарегистрированного права;

дата и номер государственной регистрации права;

зарегистрированные ограничения (обременения) права;

фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запрашивающего сведения (при выдаче выписки представителю физического или юридического лица, действующему на основании надлежащим образом оформленной доверенности, указываются сведения о доверителе);

слова: "В выписке указаны сведения о правах, зарегистрированных", далее указывается наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

слова "В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" использование сведений, содержащихся в настоящей выписке, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации".

Исходящий номер, проставляемый на выписке, состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового в названной книге номера поступившего запроса, по которому выдается выписка.

В графе "Вид права" указывается вид права, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав. Если лицо является участником долевой собственности на какой-либо объект недвижимости, то в этой графе также указывается и размер доли в праве.

Сведения о правах лица на каждый объект недвижимости могут указываться в произвольном порядке, т.е. очередность внесения сведений в выписку не зависит от номера и даты государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Если запрашиваемые сведения предоставлены быть не могут, поскольку в Едином государственном реестре прав не зарегистрированы права указанного в запросе лица, выдается сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений. Территориальным органом Службы в названном сообщении кроме причины невозможности предоставления запрашиваемых сведений также указываются момент, с которого соответствующее учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопреемником которого является данный территориальный орган Службы, приступило к проведению государственной регистрации прав, и орган (организация), который в соответствии с п.2 ст.32 Закона осуществлял государственную регистрацию до создания указанного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, может располагать запрашиваемой информацией.

Выписка или сообщение об отказе должны быть подготовлены и подписаны государственным регистратором в течение 10 рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сообщение об отказе составляется на официальном бланке органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Порядок заполнения и выдачи сведений о переходе прав на объект недвижимости определен в разделе VI Инструкции.

Сведения о переходе прав на объект недвижимости выдаются лицам, указанным в п.3 ст.7 Закона. Названные сведения выдаются в виде выписки из ЕГРП (см. приложение 4).

В случаях, когда все необходимые сведения не умещаются на одном листе, выписка может составляться на нескольких листах.

В названной выписке указываются:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

слова "Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества";

дата выдачи и исходящий номер выписки;

слова: "На основании запроса (далее указываются дата и исходящий номер запроса, если он имеется), поступившего на рассмотрение (далее указывается дата поступления запроса), сообщаем, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации перехода прав на:";

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости (если объекту в установленном порядке не присвоен кадастровый номер, то слово "условный" нужно подчеркнуть);

наименование объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

адрес (местоположение) объекта недвижимости;

данные о каждом из правообладателей в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП в очередности согласно записям Единого государственного реестра прав о регистрации перехода прав от одного лица к другому;

вид зарегистрированного права каждого из правообладателей;

дата и номер государственной регистрации права каждого из правообладателей;

фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запросившего сведения (при выдаче выписки представителю физического или юридического лица, действующему на основании надлежащим образом оформленной доверенности, указываются сведения о доверителе);

слова "Выписка содержит сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанную в ней дату";

слова "В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", использование сведений, содержащихся в настоящей выписке, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации".

В случае предоставления выписки правообладателю, представителю правообладателя в выписке об иных лицах, ранее владевших объектом недвижимого имущества, указываются: о физическом лице — только его фамилия, имя, отчество, а о юридическом лице — его полное наименование.

В случае предоставления выписки наследнику сведения в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП указываются только в отношении наследодателя, в отношении иных лиц, ранее владевших объектом недвижимого имущества, указываются: о физическом лице — только его фамилия, имя, отчество, а о юридическом лице — его полное наименование.

Исходящий номер, проставляемый на выписке, состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового в названной книге номера поступившего запроса, по которому выдается выписка.

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Если запрашиваемые сведения предоставлены быть не могут, поскольку отсутствует необходимый раздел Единого государственного реестра прав, выдается сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений. Территориальный орган Службы в названном сообщении кроме причины невозможности предоставления запрашиваемых сведений также указывает момент, с которого соответствующее учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопреемником которого является данный территориальный орган Службы, приступило к проведению государственной регистрации прав, и орган (организация), который в соответствии с п.2 ст.32 Закона осуществлял государственную регистрацию до создания указанного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, может располагать запрашиваемой информацией.

Выписка или сообщение об отказе должны быть подготовлены и подписаны государственным регистратором в течение 10 рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сообщение об отказе составляется на официальном бланке органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Согласно п.4 ст.7 Закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Названная информация предоставляется правообладателю в виде справки (см. приложение 5).

Если все необходимые сведения не умещаются на одном листе, то справка может составляться на нескольких листах.

В справке должны быть указаны:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

слова "Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества";

дата и исходящий номер справки;

слова "На основании запроса (далее указываются дата и исходящий номер запроса, если он имеется), поступившего на рассмотрение (далее указывается дата поступления запроса), сообщаем, что сведения об объекте недвижимого имущества:";

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости (если объекту в установленном порядке не присвоен кадастровый номер, то слово "условный" нужно подчеркнуть);

наименование объекта недвижимости;

адрес (местоположение) объекта недвижимости;

сведения о лицах, получивших информацию об объекте недвижимости, а именно: фамилии, имена, отчества физических лиц или наименования юридических лиц, даты и исходящие номера выданных им справок или выписок (при выдаче справки представителю физического или юридического лица, действующему на основании надлежащим образом оформленной доверенности, указываются сведения как о представителе, так и о доверителе);

фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запросившего сведения (при выдаче справки представителю правообладателя, действующему на основании надлежащим образом оформленной доверенности, указываются сведения о доверителе);

слова "Справка содержит сведения на указанную в ней дату".

Если правообладатель запросил информацию о лицах, получивших сведения о нескольких объектах недвижимости, на которые он имеет права, то ему, соответственно, выдается несколько справок. Правообладателю может быть выдана одна справка, содержащая сведения о лицах, получивших информацию о нескольких объектах недвижимости, на которые он имеет права, в случаях, когда указанные им объекты недвижимости непосредственно связаны друг с другом (например, земельный участок и находящийся на нем жилой дом). В этом случае листы справки нумеруются, сшиваются, после чего на оборотной стороне последнего листа справки проставляются печать органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и подпись сотрудника, ответственного за ведение делопроизводства в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, с указанием количества пронумерованных и сшитых листов справки.

Если правообладатель в запросе указал объект недвижимости, сведения о котором органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не выдавались, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, на официальном бланке направляет ему соответствующее сообщение, которое подписывается государственным регистратором (с указанием его фамилии и инициалов) и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Справка или сообщение должны быть подготовлены и подписаны государственным регистратором в срок не более чем 7 рабочих дней с момента поступления запроса.

Если правообладатель запросил сведения за конкретный период времени, то ему выдается справка (или направляется указанное в п.48 настоящей Инструкции сообщение), в которой должна содержаться информация о лицах, получивших информацию об объекте недвижимости, на который он имеет право, в указанный им период времени. Если же в запросе правообладателя не указан конкретный период, то справка выдается обо всех лицах, получивших сведения об объекте недвижимости с момента внесения записи о правах правообладателя на этот объект недвижимости в Единый государственный реестр прав.

Исходящий номер, проставляемый в справке (и в сообщении, указанном выше), состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового в названной книге номера поступившего запроса, по которому выдается справка. Справка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

5. Подчеркнем еще раз, что открытость сведений ЕГРП имеет свои границы. Установлено, что данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщенная информация о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном законом порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону (п.3 ст.7 Закона). В частности, сведения о содержании правоустанавливающих документов предоставляются судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями.

Приведем пример из судебной практики.

21 декабря 1999г. на основании постановления об административном правонарушении судьей Кировского районного суда А.М. Бородачевым регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним О.И. Комаров привлечен к административной ответственности. 15 ноября 1999г. в Государственное учреждение юстиции "Самарская областная регистрационная палата" поступил запрос помощника прокурора Кировского районаг. Самары А.Р. Мовсияна о предоставлении информации по регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества. 22 ноября 1999г. ГУЮ СОРП отказало в получении данной информации, сославшись на разъяснения Министерства юстиции РФ, устанавливавшие необходимость указания в письменном запросе соответствующего органа на факт наличия в произв


Содержание:
 0  вы читаете: j0.html  1  К читателю : Александр Ткач
 2  Глава I. Общие положения : Александр Ткач  4  j4.html
 6  j6.html  8  Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав : Александр Ткач
 10  Статья 1. Основные термины : Александр Ткач  12  j12.html
 14  j14.html  16  Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав : Александр Ткач
 18  j18.html  20  j20.html
 22  Статья 10. Полномочия федерального органа в области государственной регистрации : Александр Ткач  24  j24.html
 26  Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав : Александр Ткач  28  Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав : Александр Ткач
 30  j30.html  32  j32.html
 34  Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Александр Ткач  36  Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав : Александр Ткач
 38  Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав : Александр Ткач  40  j40.html
 42  j42.html  44  j44.html
 46  j46.html  48  j48.html
 50  j50.html  52  Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества : Александр Ткач
 54  j54.html  56  Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом : Александр Ткач
 58  j58.html  60  j60.html
 62  j62.html  64  j64.html
 66  Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества : Александр Ткач  68  j68.html
 70  Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом : Александр Ткач  72  j72.html
 74  j74.html  76  Глава VI. Заключительные и переходные положения : Александр Ткач
 78  Статья 32. Об организационных мерах по реализации настоящего Федерального закона : Александр Ткач  79  Статья 33. О введении в действие настоящего Федерального закона : Александр Ткач
 80  notes.html    



 




sitemap